Con las lluvias surge uno de los principales problemas que se manifiesta en una comunidad de propietarios en estas fechas: las filtraciones o humedades.
En ocasiones es complicado saber quién debe hacerse cargo de las reparaciones, por eso es imprescindible contar con un Administrador de Fincas que pueda solventar la casuística que en torno a esta problemática arrecia en las comunidades.
A continuación analizamos algunas de las cuestiones más habituales según el elemento donde se producen.
Filtraciones en cubierta o elementos de cerramiento
Un propietario de un ático con terraza de uso privativo. Debido a las continuas lluvias, en el piso de abajo han aparecido humedades en el techo. ¿Quién debe correr con los gastos de las reparaciones?
Según el artículo 396 del Código Civil, tanto las terrazas como las cubiertas tienen la consideración de elementos comunes del edificio. Estos elementos no dejan de ser comunes por el hecho de que el propietario, dada la ubicación de su vivienda, tenga atribuido su uso privativo. En consecuencia, el mantenimiento ordinario de la terraza-cubierta le corresponde a él por hacer hace uso de la misma.
Para saber el origen de las humedades, es necesario el informe de un técnico. Si las filtraciones son causadas por un problema en la capa de impermeabilización o tela asfáltica, le corresponderá la reparación a la comunidad de propietarios como obras de conservación y mantenimiento del edificio, tal y como establece el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Ahora bien, si las humedades han surgido por un mal uso o mantenimiento del suelo de la terraza, el propietario del ático deberá costear las reparaciones necesarias.
Filtraciones en garaje o sótanos
Debido a las tormentas es muy común que se produzcan problemas de evacuación de la red de saneamiento hacia los colectores municipales de alcantarillado, dando lugar a inundaciones o humedades en garajes y sótanos. ¿A quién le corresponde solucionar este tipo de siniestros, a la comunidad de propietarios o al Ayuntamiento?
Nuevamente un informe pericial determinará el origen de las inundaciones, y así poder estimar si el daño ha podido ser causado por una mala conservación de la red de saneamiento privativa del edificio o por un deterioro o falta de limpieza de la red municipal. Si efectivamente se trata de un defecto en la red pública, el Administrador de Fincas deberá exigir al Ayuntamiento que ejecute las reparaciones pertinentes y que proceda a la limpieza de la zona común afectada y al arreglo de los daños ocasionados. Si por el contrario, la avería estuviera producida en una de las tuberías o sumideros de la comunidad, sería esta quien deberá hacerse cargo de la limpieza o reparación de las mismas y reclamar al seguro comunitario los daños ocasionados.
La conclusión es que no existe una respuesta tajante a la hora de asignar responsabilidades. Siempre dependerá, en primera instancia, de la naturaleza de la humedad, cuyo origen debe determinarse de manera fehaciente por un especialista, para evitar males mayores.
En Grupo EM disponemos de una Administración de Fincas que podrá informarles y resolverles todas las dudas que tengan en relación a este problema.
