La correcta preparación de la demanda de reclamación de cuotas de comunidad, la unión a la misma de los documentos preceptivos, que constituyen requisito de procedibilidad para su admisión a trámite, y el ejercicio de la acción adecuada, frente a las personas adecuadas, son elementos determinantes del éxito de las pretensiones contenidas en la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios.
CAUCE PROCESAL DE RECLAMACIÓN DE CUOTAS DE COMUNIDAD A UN PROPIETARIO MOROSO: Es el Procedimiento Monitorio contemplado en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal. En lo no contemplado expresamente en este precepto se siguen los cauces procesales del Procedimiento Monitorio regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
¿QUIÉN PUEDE EJERCITAR LA ACCIÓN DE RECLAMACIÓN DE CUOTAS DE COMUNIDAD? El Presidente o el Administrador, previa autorización al efecto en Junta de Propietarios, actuando en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios.
¿CONTRA QUIÉN PUEDO DIRIGIR LA DEMANDA?
1.- Contra el propietario moroso.
2.- Contra el anterior propietario del inmueble cuando haya incumplido su obligación de comunicar la transmisión del inmueble, sin perjuicio de su derecho de repetir frente el propietario moroso.
3.- Contra el titular registral, sin perjuicio de su derecho de repetir frente al propietario moroso.
En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.
DOCUMENTOS QUE HAN DE ACOMPAÑARSE A LA DEMANDA:
• Poder para pleitos, o bien solicitud de otorgamiento de apoderamiento apud acta ante el Secretario Judicial.
• Acta de la Junta de Propietarios transcrita al libro de actas diligenciado en el Registro de la Propiedad correspondiente, en la que se acuerda aprobar la liquidación de la deuda que mantiene el propietario moroso, así como la autorización al Presidente de la comunidad para otorgar poderes a Letrado y Procurador al efecto de incoar las correspondientes acciones judiciales.
La Junta tiene que aprobar la liquidación, considerando que hay que detallar lo suficiente dicha deuda, en el sentido de que se pueda saber con claridad de dónde viene el débito, en qué juntas se aprobaron las derramas ordinarias y extraordinarias, etc. Resulta recomendable detallar los recibos adeudados y los conceptos, finalizando con la sumatoria del total reclamado.
De esta forma, cuando el deudor sea requerido extrajudicialmente, dispondrá de una completa relación del débito y de las juntas donde nacieron las obligaciones de pago, y así no podrá alegar falta de información y no se admitirá que aduzca en su defensa cualquier defecto, que será considerado como una oposición extemporánea.
• Certificado del Secretario de la Comunidad aprobando la liquidación de la deuda con la Comunidad de Propietarios, con el visto bueno el Presidente.
• Documento que acredite la reclamación extrajudicial dirigida al demandado/s.
La notificación ha de practicarse por medio fehaciente que permita dejar constancia de su contenido (liquidación de la deuda, desglose de los recibos adeudados y origen de la deuda), y de la recepción por el destinatario (es recomendable el burofax con certificación de texto y acuse de recibo).
Cuando el deudor no reside en la finca y no ha designado otro domicilio, el asunto no ofrece problemas, pues basta con colocar la notificación en el tablón de anuncios de la finca o en lugar destinado al efecto. Esto último vale igualmente cuando el propietario que reside en el extranjero tiene el piso cerrado y no ha dejado designado domicilio en España. Pues bien, sin perjuicio de que también se le pueda remitir carta al país de residencia, por cortesía o cumpliendo acuerdos de junta, eso no evita tener que cumplir con los requisitos de la ley española en el sentido de que se coloque la notificación en el citado tablón de la finca.
Ahora bien, una vez que se ha entrado en el juicio monitorio, las notificaciones judiciales deben seguir las normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y si falta domicilio habrá que acudir a la vía de los edictos que recoge el art. 164, al que se remite el 815,2, careciendo de eficacia a estos efectos el repetido tablón o lugar adecuado del inmueble.
La notificación y requerimiento debe dirigirse también, en su caso, al anterior propietario que no hubiera hecho la comunicación de la transmisión del inmueble a que obliga el art. 9, regla i), como responsable solidario, y al titular registral, a los efectos del apdo. 4 del art. 21, todos ellos de la Ley de Propiedad Horizontal.
• Documentación que acredite los gastos de la reclamación extrajudicial siempre que dicha cuantía se reclame junto con el principal adeudado por el moroso.
• Nota simple del Registro de la propiedad correspondiente a la vivienda del propietario que se pretende demandar.
