Lo primero que debe aclararse es que los cerramientos de terrazas son, conforme al Código Civil, elementos comunes (art. 396 Cc). Por ello, en el caso de que un propietario desee realizarlo, precisa autorización de la comunidad, por ser la fachada un elemento común cuya estética se ve alterada por la instalación de una carpintería. Pero ¿qué mayoría es necesaria para que se produzca un acuerdo de autorización de cerramiento válido? La Ley de Propiedad Horizontal establece la necesidad de una mayoría de las 3/5 partes que, a su vez, presenten las 3/5 partes de las cuotas de participación para la “construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas”.
Además, y no menos importante, el art. 10.3.b) de la misma normativa establece que requerirán autorización administrativa: “… cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas“. Esto supone la exigencia de autorización administrativa previa para el cerramiento de las terrazas, por lo que, antes de aprobarse por la Junta de propietarios, debe estar concedida la realización de las obras por el Ayuntamiento u organismo competente. Y ello porque lo usual es que la normativa municipal reguladora considere computable a efectos de edificabilidad dichos cerramientos. Así pues, entendemos que no tendría sentido someter este asunto a Junta de propietarios, sin que previamente haya sido concedida la oportuna autorización administrativa.
Además, el artículo citado requiere, cuando así sea necesario, el consentimiento de los propietarios afectados por dichas obras. Estos propietarios, en caso de que los hubiere, tendrán que acreditar el perjuicio que sufren por el cerramiento de la terraza, y en su caso, determinarse por la Junta de Propietarios la indemnización por daños y perjuicios que corresponda (por una mayoría de 3/5 partes del total de los propietarios).
Y es que proceder al cerramiento de la terraza sin contar con el quórum necesario para la aprobación por la Junta de propietarios puede derivar en tener que deshacer la obra emprendida y devolver la terraza a su a estado originario. Sirva como ejemplo la sentencia de la AP de Murcia, en la cual se condena la demandada a devolver la terraza de la vivienda a su estado originario, por cuanto “La terraza de la referida vivienda es un elemento común de uso privativo y la demandada ha realizado obras en dicha terraza consistentes en el cerramiento de parte de la misma convirtiendo la terraza en una estancia más de la vivienda en la que se observa que se han colocado muebles, sin que conste que ello haya sido autorizado por la Comunidad de Propietarios y que, por tanto, aunque la terraza sea de uso privativo, ha alterado un elemento común en contravención del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal. (Audiencia Provincial de Murcia, Cartagena (Sección 5ª), sentencia 14.07.2015).
Así pues, en el caso de un propietario desee instalar un cerramiento en su terraza, recomendamos seguir los pasos establecidos por la normativa vigente que le aseguren una actuación adecuada y conforme a Ley de cara a la Comunidad de Propietarios en que reside
